서론
단지 내 상가는 상가 투자 초보자가 가장 쉽게 접근하는 투자 종목 중 하나다. 주변에서 흔히 볼 수 있으며, 대부분의 상가 투자 입문자들은 아파트 투자 경험을 거쳐 이 단계로 넘어온다. 편의점, 세탁소, 식당 등 일상생활에서 자주 접하는 업종이 입점하기 때문이다.
대부분의 투자자들이 단지 내 상가에 접근하는 이유는 투자금 규모 때문이다. 보통 2억~3억 정도의 투자금을 가진 사람들이 시작하며, 많아야 10억 정도의 금액으로 투자한다. 10억을 조금 넘으면 꼬마빌딩으로 눈을 돌리기도 한다.
초기 투자금이 적은 상태에서 가장 쉽게 접근할 수 있는 종목이 바로 단지 내 상가다. 2억~10억 정도의 초기 투자금으로 할 수 있는 상가 투자는 첫째, 단지 내 상가, 둘째, 구분상가가 될 수 있다.
투자금이 10억을 조금 넘어가면 꼬마빌딩(다가구주택)을, 20억~30억 정도면 올근생 건물을 고려해볼 수 있다. 하지만 단지 내 상가 투자도 결코 만만하게 봐서는 안 되며, 절대로 시세차익을 목적으로 접근해서는 안 된다. 매달 월세를 받는 임대수익의 관점으로 접근해야 한다. 구분상가의 좋은 입지나 꼬마빌딩은 시세차익을 노릴 수 있는 여지가 있지만, 단지 내 상가는 시세차익을 기대하기 어렵다고 봐야 한다.
1. 세대수
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1000세대 이상 ~ A급
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500세대 이상 ~ B급
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500세대 미만 ~ C급
단, 세대수에 비해 적정한 상가 개수일 경우
1000세대 이상의 단지에서는 제2금융권(지역농협, 새마을금고 등)이 입점할 수 있는 규모라고 볼 수 있다.
세대수를 체크할 때는 우선 1000세대 이상인지를 1차적으로 확인해야 한다.
2. 평형대
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대형 평형(30평대 후반~): 소비성 떨어짐
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중소형 평형(15~30평대 초): 소비성 적당히 유리
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소형 평형(15평 이하, 임대형): 소비성 적당히 유리
대형 평형대의 경우 젊은 층이 적어 소비성이 떨어지는 경향이 있다.
소형 평형대가 단지 내 상가에서 소비할 수 있는 여력이 높다. LH 임대의 경우에도 민영보다 단지 내 상가수를 적게 편성하기 때문에 오히려 투자나 장사에 유리한 면이 있다.
따라서 세대수가 적당하다면 LH 단지 내 상가 입찰도 나쁘지 않은 선택이 될 수 있다.
3. 동선
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나홀로 아파트가 최고
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출구가 적을수록 유리
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주출입구가 항상 좋은 위치는 아니다
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항상 현장에 가서 동선을 파악하자
실무에서는 아파트의 유모차 부대가 어디로 이동하는지 체크해보면 현장 상황을 가장 빠르게 파악할 수 있다.
차가 이동하는 길은 멈추지 않기 때문에 크게 의미가 없고, 입주민, 특히 유모차가 다니는 동선에 붙어있는 상가가 좋은 상가다.
사실 나홀로 아파트에 있는 소수의 상가는 가장 안정적인 상가 투자다. 고객이 빠져나갈 구멍이 없기 때문이다.
신규 상가의 경우 상가 도면을 참고하여 가장 좋은 동선이 어디인지 파악해야 한다.
로드뷰로 확인하지 말고 반드시 현장에 가서 사람들의 이동 경로를 직접 확인해야 한다.
4. 개수
적정한 상가 개수 체크
아파트 세대수 1000세대
1000세대 * 0.4평 = 400평
400평 * (단지 내 상가 전용률) 90% = 360평
1층 180평 (호수당 10평: 약 18개)
2층 180평 (호수당 15평: 약 12개)
단지 내 상가는 보통 지상 2층으로 이루어져 있다. 승강기가 없고 공용 부분도 적어서 통상적으로 단지 내 상가의 전용률은 70~90%로 높은 편이다.
위의 계산으로 봤을 때 1000세대가 넘는 단지의 경우, 통상적으로 30개가 넘는 상가이면 투자할 때 주의해야 한다.
호수가 많은데도 꼭 투자해야 한다면, 예를 들어 50개의 단지 내 상가 중 입지가 TOP 10 안에 드는 상가를 골라 투자하면 공실의 위험은 상대적으로 적다고 볼 수 있다.
지식산업센터(단순 상가 개수 기준)
지식산업센터 내 상가 투자는 정말 주의해야 한다
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세대당 X 0.4평 이하
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500세대 X 0.4평 = 200평
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200평 X 전용률 60% = 120평
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1개 호수 10평 기준: 12개 상가
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현실은 보통 100개 이상, 주말은 휴무 / 주 5일 개념의 상권
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분양은 완판!!
지식산업센터 자체의 투자는 입지가 좋은 곳이라면 찬성이다. 하지만 1층 상가의 경우는 투자를 권하지 않는다.
위의 예시에서 12개 기준으로 자리 좋은 곳 12곳 중 선점을 했다고 해도, 분양 완판을 기준으로 사정이 어려운 분양주들이 임대료를 낮춰 임차인을 유치한다.
그러면 당연히 임대료가 낮은 곳부터 먼저 채워지고, 상가에 공실이 생기면 관리비는 계속 내야 하는데 지식산업센터의 경우 기본 관리비만 해도 상당한 금액이기 때문에 어려움을 겪게 된다.
5. 투자수익률
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대출(무) 6%~ A급
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대출(무) 5%~ B급
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대출(무) 4%~ C급
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대출(무) 4% 이하 D급
단, 지역별로 차이가 있음
기본적으로 수익률을 계산할 때는 대출이 없는 경우로 계산하는 것이 무난하다.
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기준은 무대출로 계산하자. 기본적으로 5% 이상의 수익률이면 다른 하자가 없다는 가정 하에 투자 검토가 가능하다.
6. 주변상권
주변에 일반상업지, 중심상업지가 현재 있거나 향후에 들어올 여지가 있는지 체크
→ 고객이 빠져나갈 가능성을 체크하는 관점
7. 상가전용률
상가전용률이 75% 이하라면
상가 전용면적당 분양가를 계산하고 평단가를 비교해야 한다!
예) 전용률 35% 상가도 존재한다
분양가가 중요한 것이 아니라, 그 이면의 상가전용률을 반드시 체크해야 한다.
단지 내 상가 선택 시 고려 사항
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주 동선은 어디인지?
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수익률 4~5% 계산 시 과연 이 임대료를 감당할 업종이 있는지?
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어떤 임차인을 유치하고 싶은지?
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내 상가 앞에 잠깐 주차가 가능한지?
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내 상가 앞에 CCTV가 있는지?
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내 상가에 오려면 펜스 등 장애물로 인해 돌아와야 하는지?
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코너, 사이드가 아닌 어정쩡한 자리인지?
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상가 업종 제한 및 업종 독점 호수는 있는지?
