제10조의8(차임연체와 해지)
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.[본조신설 2015. 5. 13.]
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3기 차임연체의 계산
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보증금 5,000만원, 월 300만원(VAT 별도) 시:
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330만원 미입금 + 330만원 미입금 + 100만원 미입금 → 3기 연체 아님
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300만원 미입금 + 300만원 미입금 + 300만원 미입금 → 3기 연체 맞음
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330만원 미입금 + 330만원 미입금 + 330만원 미입금 → 3기 연체 맞음
→ 부가가치세는 별도로 고려하고, 300만원을 1기로 보아 3기 차임 900만원을 기준으로 3기 차임연체를 판단한다. 기간이 아닌 금액으로 계산한다.
실무에서는 임차인이 3기 연체에 이르면 명도 문제가 발생하므로, 임대인은 3기 차임연체가 되기 전, 약 2개월 차임이 미납되면 미리 내용증명을 준비하는 것이 좋다.
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상가 임대료 인상 계산방법
1.
보증금 5,000만원: 보증금 5,000만원 × 5% = 250만원 인상 후 보증금 5,250만원
2.
보증금 5,000만원, 월차임 300만원(VAT 별도): 보증금과 월차임 모두 인상 가능
보증금 5,000만원 × 5% = 250만원, 월차임 300만원 × 5% = 15만원
인상 후: 보증금 5,250만원, 월차임 315만원
제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중
낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13.>
1.
1. 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2.
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율 [전문개정 2009. 1. 30.]
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보증금 5,000만원, 월차임 300만원(VAT 별도)
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보증금 5,000만원 × 5% = 250만원
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월차임 300만원 × 5% = 15만원
실무에서는 주로 보증금(5,000만원)은 고정하고 월차임 300만원에 대해 5%(15만원)만 인상하여 보증금 5,000만원, 월차임 315만원으로 조정한다.
정확한 계산법은 <h color="brown">보증금 250만원을 월세로 전환하고 연 12%(1번)와 한국은행 기준금리 × 4.5%(2번) 중 낮은 이율</h>을 적용하는 것이다.
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2022.01.14 기준 한국은행 기준금리 1.25% × 4.5 = 5.625%
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250만원 × 5.625% = 140,625원 ÷ 12 = 11,718원
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150,000원 + 11,718원 = 161,718원
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보증금 5,000만원, 월차임 3,161,718원
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분양가의 비율을 정해서 임대 맞춰달라고 하는 경우
