구분상가 투자 시 유의사항
단지 내 상가와 달리, 구분상가는 보통 5층에서 10층 이상으로 이루어져 있어 선택의 폭이 넓습니다. 하지만 이는 오히려 잘못된 선택을 할 확률도 높인다는 점을 유의해야 합니다.
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투자금액이 충분하다면 1층 상가의 최고 A급 호수에 투자하세요!
→ 향후 시세차익(P)을 기대할 수 있습니다.이러한 투자가 어렵다면, 무리하게 투자하지 말고 종자돈을 모으는 것이 좋습니다.1층 상가의 최고 A급 호수에 투자할 여력이 없다면, 다른 층이나 상담사가 추천하는 자리에 굳이 투자하지 마세요.
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1층 상가 투자 시, 가능하다면 전면부에 야장(야외 좌석)을 설치할 수 있는 상가가 유리합니다.
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전면이 경사진 상가는 풍수상 "흐르는 자리"로 여겨지므로 피하는 것이 좋습니다.
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평형이 20평 이상일 때는 분할하여 임대를 주면 더 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.
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[전제 조건] 전면이 넓은 상가에만 적용 가능합니다.
전면이 넓다면 10평씩 분할하여 출입문을 따로 낼 수 있고, 운영만 잘한다면 수익률이 크게 상승할 여지가 있습니다.
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1층 투자 시, 가급적 다른 분양자의 호수와 연접하지 않고 단독으로 임대를 주세요.
→ 연접 시 매매할 때 대출이 불가능할 수 있습니다!
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구분상가에 입점하는 대형 의원이나 병원의 경우, 층 전체를 사용하는 경우가 많습니다. 이런 상가들은 보통 수익률이 높고 우량 임차인이 있어 매력적입니다. 전체를 매입할 수 없는 투자자는 남은 한두 칸을 사기도 합니다. 이때 반드시 향후 매도 시 대출이 가능한지, 구획이 완료되어 은행 감정평가가 가능한지, 대출 연계가 가능한지 확인해야 합니다.
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구분상가 1칸을 소유한 경우, 우량 임차인이 인접 호실과 함께 2개를 사용하길 원해 어쩔 수 없이 임대해야 한다면, 은행 지점장이나 관계자를 동반하여 경계 부분을 명확히 표시하고 대출에 활용할 자료를 반드시 남겨두세요.
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1층, 2층 투자 여력이 없다면, 건물 내 높은 층의 저렴한 호수에 투자하는 것도 방법입니다. 임대가는 큰 차이가 없을 수 있습니다.
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투자 여력이 부족할 때 굳이 투자하고 싶다면, 2층까지는 고려해볼 만합니다. 그 이상은 가급적 피하세요.
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가능하다면 전면부 가시성이 좋고 현재 임대 중인 상가를 선택하세요.
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현 임차인이 퇴거할 경우, 현재의 월세를 새 임차인에게도 받을 수 있을지 반드시 확인 후 매매를 결정하세요.
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구분상가 투자 시 1, 2층 분양이 어렵다면, 차선책으로 최상층(분양가가 저렴하다는 전제하에)에 투자하는 것도 좋은 방법입니다. 3층 이상은 어차피 엘리베이터를 이용해야 하므로, 가격이 저렴한 쪽을 선택하는 것이 유리할 수 있습니다.
상가의 가치와 가격은 철저히 수익률로 결정됩니다. 따라서 현재의 월세를 주변과 비교하여 적정한지 판단하는 것이 중요합니다.
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시행사에서 선 임대로 맞춰진 상가를 100% 신뢰하지 마세요.
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임대 기간 종료 시 임대료가 반 토막 나거나 공실 위험이 있을 수 있습니다.
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5년 계약에 1~2년 렌트프리를 지원하고 높은 임대료로 계약서를 작성하는 경우는 분양을 위해 의도적으로 만들어진 가격일 수 있습니다.
최근 가장 유행하는 것은 병원입니다. 시행사와 분양대행사에서 12~15% 정도의 높은 수익률로 맞춰놓고 1~2개 층을 전부 입점시킨 후 한두 칸씩 판매하는 경우가 많습니다.
그러나 이런 상가가 실제로 입점하지 않는 경우가 매우 많습니다.
인테리어만 하는 척하다가 빠져나가는 등의 방법을 사용합니다. 그렇다면 어떻게 이런 상황을 판별할 수 있을까요?
한 명의 병원장이 여러 과를 운영하고 페이닥터를 고용하는 형태, 시행사 요청으로 렌트프리와 인테리어 지원을 받는 형식은 주의가 필요합니다.
반면, 연합병원처럼 각 과마다 원장이 따로 있는 경우는 상대적으로 안전할 수 있습니다.
이렇게 의도적으로 만들어진 계약서는 일반 투자자가 확인하기 어렵습니다. 따라서 해당 지역의 상가 전문 부동산에게 반드시 사전 문의 후 투자하는 것이 좋습니다.
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건물주가 영업하던 곳을 임차인 지위로 변경하여 수익률 4~5%를 맞춰주고 매매할 때는 주의가 필요합니다.
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실제로 영업이 지속될 수 있을지 확인하세요.
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현재 임대가가 적정선인지 꼼꼼히 체크하세요.
→ 분양주나 건물주가 자주 사용하는 방법 중 하나는 카페입니다. 비용을 투자해 오픈한 후 선 임대 건이라고 임차를 맞춘 뒤 판매하고, 조건부로 2년 후 퇴거하는 방식을 취하기도 합니다.
구분상가 투자 시 피해야 할 상가
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1층 상가 투자 시 전용면적 10평 이하 상가는 가급적 피하세요.
(임차인 입장에서 1층의 높은 월세를 감당할 수 있는 업종이 제한적이며, 회전률이 낮습니다.)
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1층 상가 투자 시 전면부와 후면부의 높낮이를 반드시 체크하세요.
(단차로 인해 버리는 공간이 발생할 소지가 많으며, 후면 이용 시 계단을 만들어야 합니다.)
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단, 단차가 있는 상가는 투자자 입장에서는 싸게 살 수 있고, 임차인 입장에서는 월세가 저렴해진다면 오히려 활용 가치가 있을 수 있습니다.
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상가 내부에 큰 기둥이 있는 상가는 가급적 피하세요.
(임차인이 인테리어할 때 공간 활용도가 떨어지고 버리는 공간이 생기기 때문에 임차인이 기피합니다.)
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1층 상가 투자 시 전면부 폭이 좁은 직사각형 모양은 피하세요.
(전면 노출도와 가시성이 떨어져 프랜차이즈 업체들이 상당히 기피하는 구조입니다.)
신도시 구분상가 투자 시 우선순위
신도시는 상권이 형성되려면 최소 10년 이상이 걸린다고 봐야 합니다.
1.
중심상업지역
2.
광역상권
3.
지역상권
4.
단지 내 상가
위 순서는 상권 형성기에 시세차익과 공실률 위험이 적은 순서입니다.
하지만 각 상권마다 투자 가치가 있는 최적의 입지는 존재합니다.
추천 상가
11자형 상가
상호 마주보는 상가로, 먹자골목이 형성되기 좋습니다.
차 없는 거리가 가장 좋으며, 중간에 2차선 도로 정도는 11자형으로 봐도 무방합니다.
비추천 상가
단절형 상가
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단절 요인:
공원, 하천, 4차선 이상 도로 등
