임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 <h color="yellow">10년을 초과하지 않는</h> 범위에서만 행사할 수 있다.<h color="blue"><개정 2018. 10. 16.></h>
•
갱신되는 임대차
임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
환산보증금을 초과하지 않는 임차인: 상임법 묵시적 갱신 적용. 임대인은 계약을 해지할 수 없다.
임차인은 계약 해지 가능. 3개월 후 효력 발생.
제10조의3(권리금의 정의 등)
임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등 대가
•
권리금 계약이란?
신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하는 계약 [본조신설 2015. 5. 13.]
권리금
•
바닥권리금(자리값): 점포가 위치한 지역적 특성으로 인한 프리미엄
•
시설권리금(시설투자비): 기존 점포 시설투자금 감가상각 통상 20%(연)
•
영업권리금(통상 1년간의 순수익): 본인 및 배우자 인건비를 제외한 금액
→ 실무에서는 임차인이 제시하고 협상을 통해 결정되는 금액이 권리금이므로, 개념적으로만 이해하면 된다
•
임대인이 알아야 할 권리금(점포승계) 계약서 작성방법
1.
"상가권리양도양수계약서" 작성: 양도인(현 임차인)과 양수인(새 임차인)
2.
본계약 "임대차계약서" 작성: 임대인과 양수인(새 임차인) 각각 별도 계약
TIP
임대인이 보증금, 월세를 인상할 수 있는 절호의 기회
→ 양수인(임차인)이 권리금 확보 때문에 약자의 입장임
권리금 책정 시 기준치 | 지역적 특성(자리값) 좋을 때 | 지역적 특성(자리값) 나쁠 때 |
순수익 좋을 때 | 영업권리금 발생 + 바닥권리금 발생 + 시설권리금 발생 | 영업권리금 발생 +바닥권리금 발생+ 시설권리금 발생 |
순수익 나쁠 때 | 영업권리금 발생+ 바닥권리금 발생 + 시설권리금 발생 | 영업권리금 발생+바닥권리금 발생+ 시설권리금 발생 |
→ 모든 조건이 나쁠 경우, 임차기간 만료 시 원상복구 비용(500~1000만원)이 발생하므로 사실상 시설권리금도 없이 넘겨야 한다고 보는 것이 타당하다
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다
•
권리금 방해 금지행위
◦
임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
◦
임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
◦
임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가 건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
◦
그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 <2018. 10. 16.>
•
권리금 회수기회 보장 안 됨(중요)
◦
임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
◦
임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
◦
임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 <h color="brown">임대인 입장에서 해석하므로 주의가 필요하다. '아니한'이지만 유권해석으로는 미래를 가정하고 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 않는다고 한 후 퇴거시킬 수도 있다</h>. <h color="brown">증빙 역시 임차인이 해야 한다</h>
◦
임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
