분양권 거래 매뉴얼
1. 분양권의 특징
1.1. 기본 특성
•
각 타입마다 유니트가 동일함
◦
약간의 차이는 있을 수 있으나 전반적인 구조는 동일
◦
예: 15층과 16층 같은 라인은 똑같은 구조
•
상가나 토지처럼 개별성이 낮은 편
◦
따라서 브리핑할 내용들이 정해져 있음
•
1회만 익혀 놓으면 정해진 공식에 의해 수익 창출 가능
•
주 업무 + 부수적 업무 모두 활용 가능
2. 유니트 분석법
2.1. 구조 파악
구분 | 특징 |
타입별 구조 | - B타입: A타입에 비해 안방 드레스룸이 큼<br>- C타입: 펜트리를 알파룸/서재 시스템으로 변경 가능<br>- C타입: 부엌 펜트리 없음 |
부엌 구조 | 주방확장 가능 여부 확인 |
부엌창 | 창이 없어서 환기가 어려운 곳들 있음 |
펜트리 | - 위치: 현관1, 부엌1, 안방1<br>- 크기: A타입(작음), B타입(큼) |
붙박이장 | 작은 방1 1개, 작은 방2 1개 |
드레스룸 창 | 설치 안 된 곳 있음 |
가전 배치 | - 냉장고 및 김치냉장고 자리<br>- 건조기 자리 (현장 문의)<br>- 세탁기 자리 (현장 문의) |
2.2. 선택사항 파악 (분양 완료 후)
구분 | 내용 |
터닝도어 | 선택 가능 |
드레스룸 확장 | - 드레스룸을 넓게 쓸 것인지<br>- 화장대 공간을 넓게 쓸 것인지 |
거실/작은 방 확장 | 선택 가능 |
바닥재 | 소리잠, 대리석, 강마루 등 |
싱크대 높이 | 선택 가능 |
알파룸 시스템 | 펜트리 또는 서재로 활용 |
대형주방 장식장 | 주방 확장 또는 펜트리 선택 |
중문 | 선택 가능 |
중요:
1.
매도인에게 선택사항 계약서(인적사항 가린 것)를 받으면 깔끔하게 해결
2.
건설사에 전화해서 인적사항 확인까지 받아야 함
2.3. 조망권 분석
•
거실에서 형성되는 조망권 방향(쇼파 위치)이 중요
◦
쇼파에 앉았을 때 자연스럽게 나오는 조망권의 위치
◦
창문에 서서 보는 조망권보다 훨씬 중요
2.4. 타입별 장단점 (A, B, C타입)
1.
B타입
•
A타입에 비해 안방 펜트리 공간이 넓음
•
안방 크기가 동일한지 확인 필요
2.
C타입
•
A, B타입과 다르게 알파룸 서재시스템 있음
•
펜트리 공간 부족
3.
방 개수
•
A, B타입: 방 3개
•
C타입: 알파룸 포함 총 4개
결론:
•
A타입: 가장 무난한 타입
•
B타입: 안방 펜트리확장형 (A의 업그레이드 버전)
•
C타입: 알파룸 추가로 방 개수가 더 많음
•
A타입이 가장 저렴 (도면에는 미표시)
3. 고객 유형별 추천
3.1. 선호도별 구분
1.
무난한 것 선호
•
A타입 추천 (가격도 저렴)
2.
수납공간 중시
•
B타입 추천 (A타입의 업그레이드형, 짐이 많은 사람에게 적합)
3.
방 개수 중시
•
C타입 추천
3.2. 상담 예시
예시 1: "어린 자녀가 두 명이 있어서 짐이 좀 많습니다."
→ "그러면 수납공간이 가장 많은 B타입이 좋을 것 같습니다."
예시 2: "큰 자녀가 두 명이 있어서 짐이 많지는 않아요. 그런데 방이 좀 많았으면 좋겠네요."
→ "그러면 C타입이 좋을 것 같습니다."
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4. 조망권 분석
4.1. 선호도 순위
1.
조망권 + 일조량 모두 좋음 (1순위)
2.
조망권 좋음 + 일조량 미흡 (2순위)
3.
일조량 좋음 + 조망권 미흡 (3순위)
4.
조망권 + 일조량 모두 미흡 (4순위)
5. 매물 관리 시스템
5.1. 필수 도구
•
동호수표 (수기 또는 디지털)
•
엑셀 매물관리표
•
네이버부동산
•
블로그/유튜브
•
지역신문
5.2. 매물장 작성법
1.
동호수표 관리
•
현재 접수 물건: 빨간색 ○
•
타 부동산 보유 물건: 파란색 ○
•
입주/판매 완료 물건: 검은색 X
•
검토중인 물건: "매물" 표시
2.
엑셀 매물관리
기본 정보:
- 아파트명, 동, 호수
- 프리미엄
- 접수일자/갱신일자
- 특이사항
상세 정보:
- 유상옵션 내역
- 전화 갱신일자
- 타부동산 정보 (공동중개용)
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5.3. 광고 전략
5.3.1. 제목 작성법
1.
조망권 관련
•
"이천 롯데캐슬의 조망권 동별로 알아보기"
•
"강릉 롯데캐슬 101동은 조망이 가장 좋은 동입니다"
2.
일조량 관련
•
"이천 롯데캐슬 각 동별 일조량은?"
•
"이천 롯데캐슬 중 정남향인 동"
3.
1층 특화
•
"이천 롯데캐슬 2층 같은 1층입니다"
•
"이천 롯데캐슬 프라이버시 보장되는 1층"
4.
가격 관련
•
"이천 롯데캐슬 저렴한 매물을 찾으시는 분께"
•
"이천 롯데캐슬 합리적인 가격의 물건"
5.4. 계약 관리
5.4.1. 필수 체크사항
•
유상옵션 확인
◦
시스템에어컨 선택여부/대수
◦
발코니 확장 여부
◦
인덕션, 냉장고 선택사항
◦
바닥재 옵션
•
구매자격 검증
◦
은행 대출가능여부
◦
건설사 승인가능여부
•
필요 서류준비
◦
분양계약서
◦
옵션계약서
◦
계약금 입금증
◦
신분증
